De eigendom van vastgoed kan opgesplitst zijn in het vruchtgebruik en de blote eigendom. Een klassiek voorbeeld is als een van de ouders is overleden. De langstlevende ouder erft het vruchtgebruik van de gezinswoning, terwijl de kinderen de blote eigenaar worden. Ook in het kader van vermogensplanning wordt bij de aankoop van een tweede verblijf vaak gekozen voor een gesplitste aankoop: de ouders kopen het vruchtgebruik, de kinderen de blote eigendom.
De vruchtgebruiker kan zijn hele leven het pand bewonen of de huurinkomsten innen. Bij zijn overlijden dooft het vruchtgebruik uit en wordt de blote eigenaar automatisch de volle eigenaar.
In het verleden was die eigendomsopdeling vaak een bron van conflict. Dat ging vaak over de vraag wie de grove herstellingen moet betalen.
Het nieuwe goederenrecht moet daar verandering in brengen. ‘De nieuwe regelgeving is van toepassing op vruchtgebruik dat gevestigd wordt of ontstaat vanaf 1 september 2021’, zegt Katelijne D’Hauwers, de directeur van Verenigde Eigenaars. ‘Dateert het vruchtgebruik van voor die datum, dan blijft het oude regime gelden, behalve als de partijen anders overeenkomen.’
Wat moet u weten over de nieuwe regels voor particuliere eigenaars van vastgoed?
Verplichte inventaris
Bij het begin van het vruchtgebruik moet een inventaris opgesteld worden. ‘In de oude regeling was alleen de vruchtgebruiker daartoe verplicht. In de nieuwe wordt dat een wederkerige plicht tussen de blote eigenaar en de vruchtgebruiker’, zegt D’Hauwers. ‘Is er geen inventaris, dan is dat een risico voor de vruchtgebruiker. Er wordt vermoed dat hij het vastgoed in een goede staat en zonder gebreken gekregen heeft.’ De kosten voor de inventaris kunnen beperkt blijven: de vruchtgebruiker en de blote eigenaars kunnen de inventaris samen opstellen. De tussenkomst van een notaris is niet nodig.
Verzekering
‘Nieuw is dat de vruchtgebruiker verplicht is het goed in volle eigendom te verzekeren voor de gebruikelijke risico’s en daarvoor de premies te betalen. Een vruchtgebruiker van vastgoed moet minstens een brandverzekering afsluiten’, zegt D’Hauwers. De vruchtgebruiker moet het bewijs van de verzekeringspolis aan de blote eigenaar kunnen tonen als die dat vraagt.
Sluit de vruchtgebruiker geen verzekering af, dan mag de blote eigenaar zelf een verzekering nemen en de kosten terugvorderen van de vruchtgebruiker.
Gewoon onderhoud
Bij de kosten wordt een onderscheid gemaakt tussen de onderhoudskosten en grove herstellingen (zie verder). De onderhoudsherstellingen, zoals schilderwerken, moeten door de vruchtgebruiker betaald worden, tenzij het gaat om normale slijtage, ouderdom of overmacht.
Grove herstellingen
De grove herstellingen, zoals de plaatsing van de centrale verwarming of het vernieuwen van het dak, moet de blote eigenaar (laten) uitvoeren in overleg met de vruchtgebruiker. ‘In de oude regeling waren de grove herstellingen opgesomd, maar de lijst was door de evolutie van de bouwtechnieken verouderd. In de nieuwe regelgeving hebben de opstellers wijselijk zulke opsomming vermeden’, zegt D’Hauwers. Voortaan worden grove herstellingen gedefinieerd als ‘herstellingen die betrekking hebben op de structuur van het goed of van zijn inherente bestanddelen of waarvan de kosten manifest de vruchten van het goed te boven gaan’.
Het kostenplaatje van de werken alleen volstaat dus niet om werken als grove herstellingen te beschouwen. Ook het technische aspect telt. De werken moeten betrekking hebben op de structuur van het goed of van zijn inherente bestanddelen’, zegt D’Hauwers.
Onder het oude regime moesten de kosten van de grove herstellingen volledig door de blote eigenaar betaald worden. In de nieuwe wetgeving moet ook de vruchtgebruiker een deel van de grove herstellingen op zich nemen. ‘De kosten worden verdeeld volgens de verhouding tussen de waarde van het vruchtgebruik - die rekening houdt met de leeftijd van de vruchtgebruiker - en de waarde van de volle eigendom’, zegt D’Hauwers.
Dat moet meer evenwicht brengen in situaties waar de langstlevende ouder opnieuw huwt met een veel jongere partner. In het verleden moesten de kinderen uit het eerste huwelijk als de blote eigenaars alle grote structuurherstellingen dragen, terwijl ze vaak nooit zullen gebruikmaken van het huis. In de nieuwe wetgeving moet ook de vruchtgebruiker een deel van de grove herstellingen op zich nemen. Omdat rekening wordt gehouden met de leeftijd van de vruchtgebruiker zal een jonge stiefouder een groter deel van de grove herstellingen moeten dragen dan een oudere.
Heeft de vruchtgebruiker bouwwerken of beplantingen aangebracht, dan moet de blote eigenaar nooit opdraaien voor de grote herstellingen daaraan. Ook voor de herstellingskosten die uitsluitend te wijten zijn aan de vruchtgebruiker moet de blote eigenaar nooit in de buidel tasten.
Verhuur
De vruchtgebruiker kan het vastgoed verhuren en de huurinkomsten opstrijken. Het nieuwe goederenrecht wijzigt de regels over hoelang het huurcontract blijft lopen na het overlijden van de vruchtgebruiker.
In de oude regeling hangt de resterende looptijd af van de duurtijd van de huurovereenkomst. Loopt de huur maximaal negen jaar, dan moet de blote eigenaar de huurovereenkomst eerbiedigen. Stond de vruchtgebruiker een contract voor meer dan negen jaar toe? De huurder mag na het overlijden van de vruchtgebruiker alleen de lopende negenjarige termijn uitdoen.
In de nieuwe regeling blijft de huurovereenkomst lopen voor de resterende duurtijd, maar ten hoogste voor drie jaar. Daarna eindigt de huurovereenkomst automatisch. Die beperking tot drie jaar is er niet als de blote eigenaar met de huurovereenkomst heeft ingestemd. ‘Als een huurder de zekerheid wil dat hij een contract van langer dan drie jaar kan uitdoen, moet de blote eigenaar akkoord gaan met de verhuring’, zegt D’Hauwers.
Lasten
Volgens de nieuwe regels moet de vruchtgebruiker de ‘periodieke lasten’ van het vastgoed dragen. Denk aan de directe belastingen, onroerende voorheffing en leegstandsheffingen.
